sexta-feira, 29 de novembro de 2013

30 de Novembro: Dia do síndico



O síndico de condomínio não é uma profissão, não sendo possível reconhecer esse aspecto nas relações travadas por ele com a comunidade condominial e com os prestadores de serviço em geral. Apesar disso, a importância do síndico para um condomínio é enorme, já que a lei concede-lhe funções de representação ativa e passiva, ou seja, é ele que fala em nome do edifício, desde que tenha sido escolhido para a função em assembleia geral regularmente convocada, instalada e concluída.

Todos os condôminos e moradores do condomínio têm a obrigação de verificar a correta gestão do síndico, mas não podem apenas esperar que o síndico seja infalível.

Não podemos esquecer que a função de síndico é exercida por uma pessoa humana e, como tal, passível de errar. Aliás,o chamado erro escusável ou desculpável é aquele no qual a pessoa se engana, sem a intenção de prejudicar outrem.

Os condôminos e moradores têm a obrigação de ajudar ao síndico no curso de sua missão de administrar a coisa comum. Realmente, a função de síndico foi se tornando cada vez mais complexa ao longo dos anos, pois também as relações sociais se modificaram e, no dia-a-dia isso não é diferente.

Há alguns anos atrás quem era escolhido como síndico tinha um perfil diferente do que hoje é exigido. Na atualidade ser síndico tem exigido daquele que ostenta essa condição, maior conhecimento, assim como um perfil que acumule a autoridade, sem autoritarismo, a flexibilidade, sem caracterizar omissão.

No ideal exige-se do síndico uma condição sobre-humana, pois pouco ou quase nada se permite de equívocos do síndico. As pessoas esquecem, por seu turno, que aquela pessoa se tornou síndica por que se apresentaram, quando ninguém quis assumir, ou pelo fato de se tratar de um bom gestor, reconhecido por todos os que comparecem ou não à reunião condominial.

Nesse dia 30 de novembro, sugiro que todos façamos uma reflexão no sentido de render nossas homenagens ao síndico por toda a dedicação que tem a solução dos problemas do condomínio e que nunca, jamais, em tempo algum, poderá ser o único culpado de tudo.


Fonte: Jornal do Síndico

terça-feira, 12 de novembro de 2013

Rateio extra no condomínio para o 13º salário

Para os condomínios que têm mão de obra própria, aproxima-se a hora de fazer o rateio extra para pagamento do 13º salário dos funcionários. Isso ocorre por pura falta de planejamento dos síndicos e administradores, eis que o 13º é uma verba ordinária e deve integrar a previsão orçamentária anual.

Aliás, o segredo para uma gestão financeira segura e exequível nos condomínios é, justamente, a elaboração de uma peça orçamentária completa e exequível, que contemple todas as despesas com folha de pagamento, benefícios, reflexos e encargos trabalhistas.

Como a previsão orçamentária é elaborada para um exercício inteiro (12 meses), deve também prever os reajustes de dissídio coletivo, que nos últimos anos foram sempre superiores a 10%. Aliás, isso explica a alta nas despesas condominiais, muito acima dos índices oficiais de inflação.

Assim como salário e férias, o 13º salário é uma despesa classificada como ordinária e, portanto, nos imóveis alugados, o pagamento é de responsabilidade dos inquilinos, ainda que cobrado através de rateio extra.

Os condomínios que utilizam funcionários terceirizados não precisam fazer tais rateios extras, pois o custo mensal pago para a empresa fornecedora de mão de obra já inclui os gastos com férias, 13º salário, benefícios e encargos. Ainda assim, é importante verificar se a empresa está cumprindo as obrigações.

É altamente recomendável que todo rateio extra seja discutido e deliberado em assembleia geral, para que os moradores não sejam surpreendidos com uma despesa não provisionada. Muitos condomínios festejam a aprovação de um orçamento enxuto. Ao longo do ano, no entanto, a conta não fecha.

O resultado é uma avalanche de rateios extras, não só para o 13º, mas, sobretudo, para recomposição de caixa. No final das contas, o gasto é o mesmo, mas o desgaste, infinitamente maior.

Cabe ao síndico, orientado pela administradora e apoiado pelos demais membros do corpo diretivo, elaborar a previsão orçamentária. Todos os moradores podem ajudar e opinar, participando da assembleia geral ordinária, que costuma ter quórum inferior a 20%.









Márcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios. Atua como comentarista na TV Globo, onde apresenta o quadro "Meu Condomínio Tem Solução", e na Rádio CBN, onde apresenta o boletim "Condomínio Legal". É presidente da Assosindicos (Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo) e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos, a cada duas semanas, no caderno 'Imóveis'.


Fonte: Folha de São Paulo

quinta-feira, 24 de outubro de 2013

Instalação indevida de ar-condicionado pode causar danos graves

Em cidades muito quentes, como Manaus, Salvador, Belém e Recife, é normal que os edifícios sejam projetados com infraestrutura para instalação de ar-condicionado em todos os apartamentos e áreas comuns.

Não se trata de conforto, mas necessidade. Os engenheiros e arquitetos já idealizam seus projetos contemplando os equipamentos, até mesmo como parte integrante da fachada do empreendimento.

Em São Paulo, sobretudo na capital, o tema é um verdadeiro "abacaxi" para síndicos e moradores e, não raramente, as intermináveis discussões acabam em processos judiciais complexos, até com produção de prova pericial. Isso porque a maioria dos condomínios não oferece condição técnica para que os apartamentos instalem o ar-condicionado, sem falar nas regras superficiais e mal elaboradas constantes nas convenções e regulamentos.

Se as discussões ficassem apenas no campo técnico, tudo seria mais fácil. Ocorre que, além dos projetos e estudos de carga e dimensionamento elétrico, existe ainda a polêmica sobre a eventual alteração na fachada do edifício. Daí o debate se torna mais subjetivo, colocando o síndico em maus lençóis. E, para piorar, muitos moradores instalam o equipamento sem ao menos consultar a administradora.

Para quem ainda vai comprar seu imóvel na planta, a tarefa é simples. Basta verificar se o projeto contempla a instalação e as regras na minuta da convenção de condomínio.

Importante ressaltar que o tema envolve ainda sérias questões de segurança, pois a instalação indevida pode causar danos elétricos de grande monta, incêndios e vultosos prejuízos para o condomínio.

Algumas regras simples são essenciais para enfrentar esse assunto de maneira responsável:
  1. Todos os debates devem ocorrer em assembleia geral;
  2. É essencial contar com a assessoria técnica de um engenheiro;
  3. É recomendável inserir na convenção ou no regulamento interno um capítulo sobre o assunto;
  4. A padronização é importante para evitar agressão à fachada.

Por fim, a direção do condomínio precisa agir com rigor e firmeza contra os infratores, de forma a preservar a segurança de todos.

Márcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios. Atua como comentarista na TV Globo, onde apresenta o quadro "Meu Condomínio Tem Solução", e na Rádio CBN, onde apresenta o boletim "Condomínio Legal". É presidente da Assosindicos (Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo) e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos, a cada duas semanas, no caderno 'Imóveis'.

Fonte: Folha de São Paulo

quinta-feira, 10 de outubro de 2013

Sobre Festas e Confraternizações

Para que a vida em sociedade seja tranquila e harmoniosa, todos os 
moradores devem fazer sua parte, respeitando seu espaço e o do vizinho


Receber amigos, conversar e se divertir são hábitos saudáveis que devem ser preservados, porém é importante estarmos atentos para que a nossa diversão não se transforme no incômodo alheio.

Tome cuidado para que o volume de sua festa, encontro ou jantar não atrapalhe a paz do morador ao seu lado ou acima de você. Todos nós gostamos de descansar e nos divertir, mas também não queremos ser incomodados pelo barulho alheio.

Respeite a Lei do Silêncio. Evite som alto, conversas empolgadas nas áreas externas, ou próximas das janelas e risadas em tom elevado nas áreas comuns no período entre 22h e 7h.

Caso você se sinta incomodado (ou venha a incomodar alguém), o morador será notificado e poderá receber uma multa.

Para evitar que situações constrangedoras como essa aconteçam, basta tomar alguns cuidados e respeitar o regulamento.

Fonte: SindicoNet - www.sindiconet.com.br

quinta-feira, 19 de setembro de 2013

Vagas de garagem e discórdia

As vagas de garagem se transformaram em motivo de reclamação e desavenças nos condomínios. Antigamente, elas eram de bom tamanho, em número reduzido e até ficavam ociosas.

Hoje, costumam ser pequenas, presas, duplas, mal distribuídas e, ainda sim, valem ouro. Já os carros são cada vez maiores e um para cada membro da família.

Outro dia, fizemos um exercício em um condomínio novo em São Paulo: paramos doze carros de pequeno e médio porte, lado a lado, dentro das faixas de demarcação. Teve motorista saindo pelo porta-malas ou danificando o carro do vizinho para sair pela porta.

Fica evidente que as normas da prefeitura devem ser revisadas para termos vagas minimamente usáveis. Enquanto isso não ocorre, é importante conceituá-las:

1. Vaga autônoma: tem escritura e matrícula individual. É uma propriedade imobiliária autônoma, com incidência de IPTU e despesa de condomínio. Pode ser negociada separadamente do apartamento.

2. Vaga determinada: não é uma propriedade autônoma, mas sua localização é fixa, conforme contrato de compra e venda. O proprietário do apartamento tem o direito de uso sobre o espaço, de forma definitiva. As despesas de IPTU e condomínio já estão inseridas no imóvel, através de fração ideal. Não podem ser vendidas separadamente.

3. Vaga indeterminada: seu uso se dá mediante sorteio, que deve ser periódico (um a dois anos). É o tipo mais usual de vaga, em que o morador tem apenas o direito de usar o número de vagas atreladas ao apartamento, não havendo qualquer determinação quanto ao local. As despesas com IPTU e condomínio são calculadas conforme a fração ideal. Alguns condomínios optam por manobristas, um serviço de alto custo, porém muito prático e cômodo.

Identificar a natureza da vaga (para ver se atende às necessidades) é um exercício importante na compra de um imóvel. Com o objetivo de preservar a segurança dos condôminos e, acima de tudo atender a finalidade social da propriedade, uma lei de 2012 proíbe a venda ou a locação para terceiros que não residam no condomínio. E uma última dica: antes de trocar de carro, verifique as dimensões da sua vaga.

Márcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios. Atua como comentarista na TV Globo, onde apresenta o quadro "Meu Condomínio Tem Solução", e na Rádio CBN, onde apresenta o boletim "Condomínio Legal". É presidente da Assosindicos (Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo) e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos, a cada duas semanas, no caderno 'Imóveis'.

segunda-feira, 9 de setembro de 2013

Inquilinos x Proprietários

09/09/2013 | www.síndiconet.com.br

A relação de direitos e deveres entre proprietários e inquilinos nem sempre é clara para as duas partes, e isso muitas vezes acaba por gerar conflitos e desgastes desnecessários.

Por isso, para tirar todas as dúvidas, veja abaixo os tipos de despesas que cabem a cada um:

São de responsabilidade do inquilino todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção, como:
Salários e encargos trabalhistas dos funcionários, Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, consumo de água, luz, esgoto, manutenção e conservação dos jardins, manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc., manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc., rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação, reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação, seguro condominial

Não são de responsabilidade do inquilino as despesas extraordinárias, como:
Obras de reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel, obras de manutenção destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, pintura da fachada e esquadrias externas, indenizações trabalhistas anteriores à locação, compra e instalação de equipamentos em geral, decoração e paisagismo nas áreas comuns, fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação.

É o art. 22 da lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias.

"Art. 22: COMPETE AO LOCADOR: X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio." Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva.

segunda-feira, 19 de agosto de 2013

Horário estendido de lazer

Sem qualquer discussão polêmica, as áreas comuns dos condomínios, tais como piscina e academia, funcionam das 8h às 22h, em obediência ao regulamento interno. Essa sempre foi a fórmula mágica para agradar aos usuários das áreas comuns, sem incomodar aqueles que pretendem descansar, em obediência à "lei do silêncio".

A vida mudou, sobretudo nos grandes centros. As pessoas trabalham até mais tarde, cumprem jornadas diferentes, estudam à noite e ainda sofrem com o trânsito. É comum sair de casa às 7h e voltar somente às 23h. Os condomínios também mudaram, e as áreas comuns de lazer e esporte ganharam importância nos projetos. Elas passaram a ser uma opção segura e econômica de saúde, relaxamento e bem-estar.



Diante desse cenário, surge um desafio aos síndicos: como possibilitar a plena utilização das áreas de lazer, em horários alternativos, sem perturbar o sossego dos outros?

A resposta é simples e passa por três conceitos elementares para a convivência: bom senso, respeito ao próximo e regras. Para acompanhar a evolução da sociedade, os condomínios precisam achar uma saída inteligente de flexibilização dos horários das áreas comuns.


O primeiro passo é fazer uma pesquisa com os moradores, para identificar a real demanda. Em seguida, identificar os espaços onde a flexibilização de horário é viável. Por exemplo, uma quadra de futebol descoberta e bem abaixo da janela dos apartamentos é muito diferente de uma sala de ginástica fechada ou de uma piscina coberta e aquecida. Selecionados os espaços, é recomendável um estudo para medidas de isolamento acústico.

Por fim, o novo horário de utilização das áreas comuns deve ser discutido em assembleia geral e, uma vez aprovado, ser inserido no regulamento interno.

Fica aqui uma dica importante. O novo horário deve ser aprovado em caráter provisório, para testes durante alguns meses. Em nova assembleia, os moradores poderão, com mais elementos, votar pela manutenção do novo horário, agora em caráter definitivo, ou então pela volta ao horário tradicional. Tudo dependerá do uso racional e responsável dos espaços.

Márcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios. Atua como comentarista na TV Globo, onde apresenta o quadro "Meu Condomínio Tem Solução", e na Rádio CBN, onde apresenta o boletim "Condomínio Legal". É presidente da Assosindicos (Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo) e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos, a cada duas semanas, no caderno 'Imóveis'.

quarta-feira, 31 de julho de 2013

Acessibilidade

Condomínios devem se adaptar segundo determina legislação

Quando ouvimos a palavra “acessibilidade” logo pensamos em um cadeirante ou em um pessoa que não pode se mover, mas que precisa, nesse caso, entrar e sair de seu apartamento. A questão é que possibilitar o acesso vai muito além desse grupo.

Somente na cidade de São Paulo existem cerca de 3 milhões de pessoas com a mobilidade reduzida. São cadeirantes, pessoas que precisam de outros equipamentos para se movimentar, como bengalas e andadores, idosos, mães com crianças de colo entre muitos outros.

Além disso, há também as pessoas que estão temporariamente com a mobilidade reduzida, por terem alguma fratura ou por conta de alguma cirurgia. Ou seja, criar a possibilidade de todos se movimentarem não é somente uma questão legal, mas de cidadania.

LEGISLAÇÃO 

Segundo o advogado especializado em condomínios Márcio Rachkorsky são inúmeras as leis que regem e legitimam a acessibilidade, além das municias e estaduais. Mas, a principal delas, é a Constituição, que garante a todo cidadão seus direitos sociais (entre eles o de ir e vir livremente) e garantias fundamentais para a pessoa humana, que incluem todos os indivíduos independentemente de suas condições físicas ou mentais.

A principal lei brasileira que rege essa questão é a Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004. Por ser federal, ela vale em todos os estados do país, mas, estados e municípios ainda possuem legislações locais próprias que tratam da acessibilidade.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe a CPA - Comissão Permanente de Acessibilidade que cria normas regulatórias. Em sua resolução CPA/SMPED-G/015/2008, de 14 de novembro de 2008, a instituição define normas e controle que garantam a acessibilidade para pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, vias públicas, espaços, meios de comunicação, transportes, mobiliário e equipamentos urbanos.

Essas regulamentações podem servir como base para possíveis definições técnicas para qualquer estado ou condomínio, que poderá utilizá-lo como base, desde que oficialize sua fonte e que essas normas não estejam de encontro com normas locais.

Além das normas brasileiras que todos os condomínios devem seguir, há também normas internacionais que garantem que todas as pessoas devem ter o direito de acessar os locais que desejam e que suas limitações motoras não devem impossibilitar essas necessidades.

APROVAÇÃO DAS OBRAS

Por se tratar de uma questão legal, não há a necessidade da Assembleia aprovar a realização de obras que garantam a acessibilidade do condomínio, orienta Dr. Márcio Rachkorsky, afinal, trata-se de uma determinação da legislação e não de uma obra de embelezamento ou de manutenção.

Entretanto, ele orienta que os síndicos devem sim convocar a uma Assembleia para explicar as necessidades legais e sociais e resolver questões como o orçamento da obra.

Votos contras

Uma recomendação importante: se um síndico se deparar com um caso de um morador pedindo obra de acessibilidade ou se ele resolver adequar o prédio e, na Assembleia, encontrar algum morador se dizendo contra, o síndico deve anotar o nome completo e o RG desse morador e fazer constar na ata que esse condômino é contra as obras mesmo sabendo que existem leis determinando a obrigatoriedade dela. Isso deixa claro que o síndico é a favor e o morador é contra.

CONDOMÍNIOS NOVOS

Todo condomínio novo deve ser construído já garantindo a acessibilidade de seus moradores e visitantes. Mas, caso a construtora não realize as obras de acessibilidade em conjunto com a construção do condomínio o síndico do prédio pode entrar em contato com a construtora e e exigir que as obras sejam realizadas. Caso isso não ocorra, o condomínio poderá processar a construtora para que ela faça as obras.

CONDOMÍNIOS ANTIGOS

Condomínios um pouco mais antigos não possuem, em geral, instalações que garantam a acessibilidade. Para fazer as adaptações, no entanto, é importante que a realização de uma análise técnica no condomínio para que se conheça quais as obras viáveis e que não irão atingir a estrutura do prédio.

Uma boa dica é consultar empresas de engenharia especializadas em acessibilidade. Uma análise desses profissionais pode indicar o que é possível fazer com mais rapidez (veja abaixo, no final da matéria) e ainda detectar pontos mais críticos – como elevadores pequenos, por exemplo.

PRIORIDADES

Nem todo condomínio está preparado para fazer obras de adaptação em suas instalações imediatamente, por isso, a avaliação das obras que são mais simples e importantes é fundamental.

Substituir escadas por rampas – ou criar rampas - de acesso a espaços da área comum como piscinas, salões de festa e jogos ou da entrada do condomínio são obras prioritárias e que podem ser feitas rapidamente e sem custos muito altos, por exemplo.

Uma boa razão para adotar planos de acessibilidade é a valorização do imóvel perante outros que não tenham essas condições.

VAGA NA GARAGEM

Uma questão que deve ser sempre discutida trata das necessidades especiais de pessoas com limitações motoras no condomínio. Independente das obras de acessibilidade, muitas exceções devem existir para facilitar a vida dessas pessoas.

Uma dessas questões trata da vaga da garagem. Quem tem dificuldades para se movimentar ou usa a cadeira de rodas, por exemplo, precisa de espaço para fazer as transições da cadeira para o carro e do carro para a cadeira, por exemplo.

Para que isso seja possível, o espaço da vaga deve ser maior, de acordo com as normas técnicas e segundo artigo 25 da Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004.

-- Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual definidas neste Decreto, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.

§ 1o Os veículos estacionados nas vagas reservadas deverão portar identificação a ser colocada em local de ampla visibilidade, confeccionado e fornecido pelos órgãos de trânsito, que disciplinarão sobre suas características e condições de uso, observando o disposto na Lei no 7.405, de 1985. § 2o Os casos de inobservância do disposto no § 1o estarão sujeitos às sanções estabelecidas pelos órgãos competentes. § 3o Aplica-se o disposto no caput aos estacionamentos localizados em áreas públicas e de uso coletivo. § 4o A utilização das vagas reservadas por veículos que não estejam transportando as pessoas citadas no caput constitui infração ao art. 181, inciso XVII, da Lei no 9.503, de 23 de setembro de 1997.


A vaga desse morador também precisa estar o mais próxima possível do elevador, para facilitar sua entrada.

Fontes consultadas:
- Dr. Márcio Rachkorsky – advogado especializado em condomínios
- Mara Gabrilli – vereadora de São Paulo
- Conteúdo portal SíndicoNet
- ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas

Fonte: SindicoNet – www.sindiconet.com.br






segunda-feira, 22 de julho de 2013

Discriminação ou regra?

Na entrada dos condomínios, é comum encontrar uma mensagem criada para corrigir o absurdo de segregar os moradores de seus serviçais no uso do elevador - entre o social e o "de serviço".

Felizmente, patrões e empregadas domésticas já utilizam os mesmos acessos, inclusive o chamado "social". O elevador de serviço é importante e deve transportar cargas, animais, mudanças e prestadores de serviços eventuais.

A discriminação, no entanto, se difunde de forma natural e deliberada nos condomínios. As convenções e os regulamentos internos asseveram a proibição do uso das áreas e equipamentos comuns por funcionários e familiares. É justo e lícito proibir que funcionários do condomínio (porteiros, faxineiros e auxiliares de manutenção) frequentem as áreas comuns de lazer, já que lá estão para trabalhar.

Mas, o que dizer dos funcionários que moram no condomínio, inclusive com suas famílias, tais como os zeladores? Como explicar ao filho do zelador, uma criança de três anos, que não pode usufruir do lazer porque é filho do serviçal? Como explicar que seu lar é funcional e tem restrições de uso? Sobre o tema, é normal haver acalorados e constrangedores debates nas assembleias.

Paradoxal constatar que um parente ou amigo que vem pernoitar alguns dias em casa é rotulado como "hospede" e, de imediato, passa a gozar dos direitos assegurados aos moradores, especialmente quanto ao uso das piscinas, academia, quadra, sauna e demais áreas sociais. Afinal de contas, ainda que temporariamente, está morando na unidade autônoma. E uma empregada doméstica que trabalha na unidade autônoma e dorme todos os dias no trabalho, sendo lá o seu lar? Também tem os mesmos direitos dos hóspedes e moradores?

Em regra, a palavra final é dada pelo regulamento interno, que deve ser elaborado vislumbrando estas situações práticas e analisando caso a caso, de modo a possibilitar uma convivência harmoniosa entre todos. Ao síndico, como aplicador das normas e leis, cabe usar do bom senso e, quando necessário, reprimir com vigor qualquer tentativa de segregação por conta da condição social de um morador.



Márcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios. Atua como comentarista na TV Globo, onde apresenta o quadro "Meu Condomínio Tem Solução", e na Rádio CBN, onde apresenta o boletim "Condomínio Legal". É presidente da Assosindicos (Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo) e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos, a cada duas semanas, no caderno 'Imóveis'.

sexta-feira, 14 de junho de 2013

Alteração de fachada e área comum



O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções
Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.
Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ
  • Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?
Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.
  • Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
  • A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

PORQUE NÃO?
O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.
Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.
Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO
Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas
Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:
  • Porta
  • Cor das paredes internas e externas
  • Forro ou teto
  • Grade ou parapeito*
  • Fechamento com vidros ou grades
  • Telas de proteção**
  • Películas de proteção nos vidros
  • Toldos
  • Ar-condicionado
  • Mini parabólicas do tipo Sky
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.
Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.
  • Colocar ou instalar varais
  • Guardar bicicletas
  • Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
  • Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas
  • Instalar antenas
  • Trocar janelas ou vitrôs*
  • Fechar a área de serviço**
  • Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento
A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada.

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns
  • Trocar a porta de entrada do apartamento*
  • Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
  • Trocar a porta do depósito
  • Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
  • Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
  • Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
  • Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifícios antigos ou tidos como históricos.
  • Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.
(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)


COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS
De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.


MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO
Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.
Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.
Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e1337).
É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS
Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas
  • Seja rigoroso e não abra exceções
  • Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa
  • Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada
  • Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras



Fonte: Conteúdo SíndicoNet ; Dora Moraes - gerente de Condomínios da Habitacional; Adon Gabriel de Souza Filho - diretor da Prop Starter Administradora de Condomínios; Secovi-SP

sexta-feira, 31 de maio de 2013

Cartilha de prevenção à Dengue


Orientações para o síndico, funcionários e moradores



Condomínios são locais muito propícios para a proliferação da dengue, por dois motivos: grande concentração de pessoas e diversidade de locais onde o mosquito transmissor da doença, Aedes Aegypti, pode se reproduzir.

Segundo dados da FUNASA (Fundação Nacional de Saúde), 90% dos focos da dengue estão nas residências (incluindo prédios).
Por isso, uma ação para erradicar locais que concentrem água parada no seu condomínio poderá ser muito efetiva para proteger a comunidade local. Além disso, contribuirá de um modo geral para conter a expansão da doença.

Cuidados necessários nas áreas comuns dos condomínios

  • Ralos externos e canaletas de drenagens para água da chuvas: usar tela de nylon para proteção ou colocar sal semanalmente.
  • Ralos internos de esgoto: colocar tampa abre-e-fecha ou tela de nylon (trama de um milímetro) ou, ainda, duas colheres de sopa de sal, no mínimo, semanalmente.
  • Lajes e marquises: manter o escoamento de água desobstruído e sem depressões que permitam acúmulo de água, eliminando eventuais poças após cada chuva.
  • Calhas: manter sempre limpas e sem pontos de acúmulo de água.
  • Fossos de elevador: verificar semanalmente se existe acúmulo de água, providenciando o escoamento por bombeamento.
  • Vasos sanitários sem uso diário: manter sempre tampados, acionando a descarga e semanalmente; caso não possuam tampa, vedar com saco plástico aderido com fita adesiva. Não sendo possível a vedação, acionar a válvula semanalmente, adicionando a seguir duas colheres de sopa de sal.
  • Caixas de descarga sem tampa e sem uso diário: tampar com filme plástico ou saco plástico aderido com fita adesiva.
  • Pratos e pingadeiras de vasos de plantas: substituir a água por areia grossa no prato ou pingadeira, até a borda.
  • Caixas d´água: mantê-las vedadas (sem frestas), providenciando a sua limpeza periodicamente.
  • Piscinas em período de uso: efetuar o tratamento adequado com cloro.
  • Piscinas sem uso frequente: reduzir o máximo possível o volume de água e aplicar, semanalmente, cloro na dosagem adequada ao volume de água.
  • Recipientes descartáveis: acondicionar em sacos de lixo e disponibilizá-los para coleta rotineira da limpeza pública.
  • Bromélias: substitua por outro tipo de planta que não acumule água. Enquanto esta providência for adotada, regar abundantemente com mangueira sob pressão, duas vezes por semana.

Com estas medidas simples, o seu condomínio estará protegendo a saúde dos funcionários e moradores, contribuindo para o controle de dengue em seu município.

Ressalta-se que, em muitos municípios, a Vigilância Sanitária tem efetuado vistoria nos condomínios, com possibilidade de aplicação de multas quando observadas irregularidades que possibilitem a proliferação do mosquito transmissor.

A transmissão
  • A transmissão se dá pela picada do mosquito Aedes aegypti, que ficou infectado porque picou uma pessoa doente.
  • Não há transmissão pelo contato direto de uma pessoa doente para uma pessoa sadia.
  • Também não há transmissão pela água, por alimentos ou por quaisquer objetos.
  • Os ovos são depositados pelas fêmeas na superfície da água, e aderem à parede interna dos recipientes.

A doença
  • Início súbito com febre intensa, dor de cabeça, dores fortes nos olhos e em toda a musculatura, nos ossos e nas juntas; podem surgir erupções na pele.
  • As formas mais graves da doença são as formas hemorrágicas: podem ocasionar sangramento pelas gengivas, pele e intestino, choque e morte.

Fonte: Funasa; SíndicoNet

segunda-feira, 27 de maio de 2013

Vazamentos entre apartamentos

De quem é a responsabilidade do reparo e como proceder



Problemas de infiltrações ou vazamentos costumam gerar muita confusão em condomínios.

Geralmente, quando há problemas de encanamento em um apartamento e os reflexos são sentidos na unidade do andar de baixo, o embate é na hora de providenciar o reparo e, logicamente, pagar a conta.

Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal).

Rede vertical (coluna) Rede horizontal
Conduz água e esgoto entre rua e andares Liga coluna e unidade
Uso geral Uso particular
Responsabilidade do Condomínio Responsabilidade da Unidade


  • A rede vertical conduz água e esgoto por todos os andares. É de uso comum, portanto, de total responsabilidade do Condomínio inclusive obras realizadas nos apartamentos, em virtude de problemas nesta rede.
  • A rede horizontal comporta os canos que servem às unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos aí ocorridos.
  • Se há um vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos.



Como Proceder

Muitas vezes o condômino prejudicado procura o síndico para resolver a questão. Nesse caso, como não cabe ao síndico esta responsabilidade, oriente o morador reclamante para que tente, primeiramente, resolver a questão de forma amigável.

Caso o vizinho não demonstre boa vontade, ou se recuse a efetuar os reparos, recomenda-se então formalizar o comunicado através de uma notificação em duas vias impressas. Deve-se pedir que o notificado assine uma das vias, mostrando que está ciente do problema.

Se, mesmo assim, o vizinho de cima se recusar a tomar as providências necessárias, a parte prejudicada pode entrar com uma ação no Juizado Especial Cível. Pode-se obter liminar para efetuar os reparos, além de possível indenização.

Nesses casos que vão parar na Justiça, normalmente se solicita a presença de um perito para avaliar se o vazamento ou infiltração foi mesmo decorrente do apartamento de cima. Comprovado o fato, dificilmente o juiz se pronunciará contrário à indenização.


Fonte: SindicoNet – www.sindiconet.com.br

segunda-feira, 22 de abril de 2013

Uso de drogas no condomínio





Um assunto extremamente delicado tira o sono e a tranquilidade de muitos síndicos, o uso de drogas nos condomínios. Essa é uma ocorrência que, infelizmente, não para de crescer e cuja solução é difícil, pois não se trata de mera questão comportamental.

Não há uma fórmula mágica para resolver a questão, mas, sim, a necessidade de envolvimento dos moradores, atuação firme do síndico e muito diálogo com os condôminos envolvidos no problema. Quando o uso de drogas ocorre nas dependências comuns, torna-se muito mais fácil a identificação do problema e a adoção de providências. Nesses casos, a administração pode conversar com os envolvidos, enviar advertência, multar e até acionar a polícia, dependendo da gravidade da situação.

Mais difícil é quando o uso de drogas se dá no imóvel. Muitos usuários se valem da ultrapassada máxima de que, no interior dele, o morador faz o que quiser. Ora, a utilização da propriedade tem seus limites desenhados na convenção de condomínio e no regulamento interno, de forma que o uso de drogas pode configurar o uso nocivo do imóvel e o comportamento antissocial, que colidem com a função social da propriedade.

Quando há menores de 18 anos envolvidos, amparados pelo Estatuto da Criança e do Adolescente, o tema fica mais delicado, exigindo, do síndico e dos moradores, tato e cautela para a abordagem com os pais. Acionar o Conselho Tutelar, nos casos críticos, é uma ótima providência e costuma trazer solução, já que o caso passa a ser tratado no âmbito familiar e, às vezes, chega à Vara da Infância e Juventude.

O diálogo deve ser a primeira ferramenta sempre, especialmente com a família do usuário. É importante que os moradores ajudem o síndico a lidar com o tema e cooperem na fiscalização das áreas comuns. Gestores e funcionários devem estar treinados e preparados para agir. Palestras e cartilhas de conscientização também ajudam.

Por fim, há que se debater o tema em assembleia, para que o síndico tenha respaldo para adotar as medidas cabíveis. Havendo suspeita de tráfico de drogas ou de alguma situação perigosa, a Polícia Militar deve ser acionada de forma anônima. Não é função do síndico combater o tráfico.


Márcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios. Atua como comentarista na TV Globo, onde apresenta o quadro "Meu Condomínio Tem Solução", e na Rádio CBN, onde apresenta o boletim "Condomínio Legal". É presidente da Assosindicos (Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo) e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos, a cada duas semanas, no caderno 'Imóveis'.


Fonte: Jornal Folha de São Paulo