Alteração de fachada e área comum

O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

• Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

• Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
• A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

PORQUE NÃO?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

• Porta
• Cor das paredes internas e externas
• Forro ou teto
• Grade ou parapeito*
• Fechamento com vidros ou grades
• Telas de proteção**
• Películas de proteção nos vidros
• Toldos
• Ar-condicionado
• Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

• Colocar ou instalar varais
• Guardar bicicletas
• Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
• Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas

• Instalar antenas
• Trocar janelas ou vitrôs*
• Fechar a área de serviço**
• Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada.

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns

• Trocar a porta de entrada do apartamento*
• Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
• Trocar a porta do depósito
• Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
• Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
• Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
• Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifícios antigos ou tidos como históricos.
• Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas

• Seja rigoroso e não abra exceções
• Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa
• Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada
• Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras

Fonte: Conteúdo SíndicoNet ; Dora Moraes - gerente de Condomínios da Habitacional; Adon Gabriel de Souza Filho - diretor da Prop Starter Administradora de Condomínios; Secovi-SP