quinta-feira, 19 de setembro de 2013

Vagas de garagem e discórdia

As vagas de garagem se transformaram em motivo de reclamação e desavenças nos condomínios. Antigamente, elas eram de bom tamanho, em número reduzido e até ficavam ociosas.

Hoje, costumam ser pequenas, presas, duplas, mal distribuídas e, ainda sim, valem ouro. Já os carros são cada vez maiores e um para cada membro da família.

Outro dia, fizemos um exercício em um condomínio novo em São Paulo: paramos doze carros de pequeno e médio porte, lado a lado, dentro das faixas de demarcação. Teve motorista saindo pelo porta-malas ou danificando o carro do vizinho para sair pela porta.

Fica evidente que as normas da prefeitura devem ser revisadas para termos vagas minimamente usáveis. Enquanto isso não ocorre, é importante conceituá-las:

1. Vaga autônoma: tem escritura e matrícula individual. É uma propriedade imobiliária autônoma, com incidência de IPTU e despesa de condomínio. Pode ser negociada separadamente do apartamento.

2. Vaga determinada: não é uma propriedade autônoma, mas sua localização é fixa, conforme contrato de compra e venda. O proprietário do apartamento tem o direito de uso sobre o espaço, de forma definitiva. As despesas de IPTU e condomínio já estão inseridas no imóvel, através de fração ideal. Não podem ser vendidas separadamente.

3. Vaga indeterminada: seu uso se dá mediante sorteio, que deve ser periódico (um a dois anos). É o tipo mais usual de vaga, em que o morador tem apenas o direito de usar o número de vagas atreladas ao apartamento, não havendo qualquer determinação quanto ao local. As despesas com IPTU e condomínio são calculadas conforme a fração ideal. Alguns condomínios optam por manobristas, um serviço de alto custo, porém muito prático e cômodo.

Identificar a natureza da vaga (para ver se atende às necessidades) é um exercício importante na compra de um imóvel. Com o objetivo de preservar a segurança dos condôminos e, acima de tudo atender a finalidade social da propriedade, uma lei de 2012 proíbe a venda ou a locação para terceiros que não residam no condomínio. E uma última dica: antes de trocar de carro, verifique as dimensões da sua vaga.

Márcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios. Atua como comentarista na TV Globo, onde apresenta o quadro "Meu Condomínio Tem Solução", e na Rádio CBN, onde apresenta o boletim "Condomínio Legal". É presidente da Assosindicos (Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo) e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos, a cada duas semanas, no caderno 'Imóveis'.

segunda-feira, 9 de setembro de 2013

Inquilinos x Proprietários

09/09/2013 | www.síndiconet.com.br

A relação de direitos e deveres entre proprietários e inquilinos nem sempre é clara para as duas partes, e isso muitas vezes acaba por gerar conflitos e desgastes desnecessários.

Por isso, para tirar todas as dúvidas, veja abaixo os tipos de despesas que cabem a cada um:

São de responsabilidade do inquilino todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção, como:
Salários e encargos trabalhistas dos funcionários, Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, consumo de água, luz, esgoto, manutenção e conservação dos jardins, manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc., manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc., rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação, reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação, seguro condominial

Não são de responsabilidade do inquilino as despesas extraordinárias, como:
Obras de reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel, obras de manutenção destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, pintura da fachada e esquadrias externas, indenizações trabalhistas anteriores à locação, compra e instalação de equipamentos em geral, decoração e paisagismo nas áreas comuns, fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação.

É o art. 22 da lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias.

"Art. 22: COMPETE AO LOCADOR: X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio." Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva.