quinta-feira, 19 de setembro de 2013

Vagas de garagem e discórdia

As vagas de garagem se transformaram em motivo de reclamação e desavenças nos condomínios. Antigamente, elas eram de bom tamanho, em número reduzido e até ficavam ociosas.

Hoje, costumam ser pequenas, presas, duplas, mal distribuídas e, ainda sim, valem ouro. Já os carros são cada vez maiores e um para cada membro da família.

Outro dia, fizemos um exercício em um condomínio novo em São Paulo: paramos doze carros de pequeno e médio porte, lado a lado, dentro das faixas de demarcação. Teve motorista saindo pelo porta-malas ou danificando o carro do vizinho para sair pela porta.

Fica evidente que as normas da prefeitura devem ser revisadas para termos vagas minimamente usáveis. Enquanto isso não ocorre, é importante conceituá-las:

1. Vaga autônoma: tem escritura e matrícula individual. É uma propriedade imobiliária autônoma, com incidência de IPTU e despesa de condomínio. Pode ser negociada separadamente do apartamento.

2. Vaga determinada: não é uma propriedade autônoma, mas sua localização é fixa, conforme contrato de compra e venda. O proprietário do apartamento tem o direito de uso sobre o espaço, de forma definitiva. As despesas de IPTU e condomínio já estão inseridas no imóvel, através de fração ideal. Não podem ser vendidas separadamente.

3. Vaga indeterminada: seu uso se dá mediante sorteio, que deve ser periódico (um a dois anos). É o tipo mais usual de vaga, em que o morador tem apenas o direito de usar o número de vagas atreladas ao apartamento, não havendo qualquer determinação quanto ao local. As despesas com IPTU e condomínio são calculadas conforme a fração ideal. Alguns condomínios optam por manobristas, um serviço de alto custo, porém muito prático e cômodo.

Identificar a natureza da vaga (para ver se atende às necessidades) é um exercício importante na compra de um imóvel. Com o objetivo de preservar a segurança dos condôminos e, acima de tudo atender a finalidade social da propriedade, uma lei de 2012 proíbe a venda ou a locação para terceiros que não residam no condomínio. E uma última dica: antes de trocar de carro, verifique as dimensões da sua vaga.

Márcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios. Atua como comentarista na TV Globo, onde apresenta o quadro "Meu Condomínio Tem Solução", e na Rádio CBN, onde apresenta o boletim "Condomínio Legal". É presidente da Assosindicos (Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo) e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos, a cada duas semanas, no caderno 'Imóveis'.

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